15 июня 2018
Сделки с недвижимостью: правила безопасности
Действующий с 1 января 2017 года Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. ФЗ от 03.07.2016 N 361-ФЗ, далее - Закон) внес изменения в правила безопасности при оформлении сделок с недвижимостью. Отметим основные перемены.
Прежде всего участнику сделки требуется проверить информацию о собственниках объекта, наличии обременений и аресте имущества. С 1 января 2017 года сведения, содержавшиеся в кадастре недвижимости и реестре прав, вошли в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и поэтому процедура проверки стала доступнее. Все сведения можно получить на сайте Росреестра с помощью доступа к Федеральной государственной информационной системе Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). При этом заявитель должен обязательно зарегистрироваться на сайте Росреестра и иметь доступ к "Личному кабинету". Все сведения доступны как в электронном виде, так и в виде бумажного документа, в виде копии или выписки из ЕГРН. Стоимость для физических лиц меньше, чем для юридических, и зависит от того, какие сведения запрашиваются.
Стоит отметить и нововведения в ситуациях при обнаружении причин, препятствующих регистрации. Как и прежде, регистрация сначала приостанавливается (на три месяца по решению государственного регистратора, ст. 26 Закона). Затем, если причины, препятствующие регистрации, не устранены, в регистрации должно быть отказано (ст. 27 Закона). Плюс в том, что теперь действуют единые правила приостановления кадастрового учета и регистрации, а перечень оснований приостановления стал более подробным.
С другой стороны, установлено различие при отказе в государственной регистрации, если представленный на регистрацию договор недействителен. Дело в том, что недействительность бывает двух видов: оспоримость (когда суд по заявлению заинтересованного лица должен признать сделку недействительной) и ничтожность. Ничтожные сделки недействительны с самого момента их совершения независимо от признания их таковыми судом (ст. 166 ГК РФ). По новому закону (ст. 26), если сделка оспорима, регистрация приостанавливается лишь в том случае, когда уже имеется судебный акт о признании сделки недействительной (пп. 12 п. 1 ст. 26 Закона). Если же сделка ничтожна, регистрация должна быть приостановлена независимо от того, есть ли судебное решение, подтверждающее ничтожность (пп. 13 п. 1 ст. 26 Закона).
Новый Закон частично решает вопрос о том, как приобретателю узнать, что продавец признан недееспособным. Ведь сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, является недействительной (ничтожной - ст. 171 ГК РФ). Опекун такого гражданина может в судебном порядке требовать реституции - возвращения сторонами всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ). По новому Закону суд в срок не более чем три рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта направляет в Росреестр копию вступившего в законную силу судебного акта о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным (п. 12 ст. 32 Закона). Следовательно, из ЕГРН покупатель сможет узнать, что продавец признан недееспособным и не вправе распоряжаться недвижимостью самостоятельно.
Еще одно важное новшество: любой спор относительно недвижимости должен сопровождаться отметкой в ЕГРН. В итоге все возможные покупатели, арендаторы и залогодержатели получают информацию о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости (п. 3 ст. 9 Закона). Кроме того, сохраняется предусмотренная в 2012 г. возможность отметки о возражении. Гражданин или юридическое лицо, которое когда-то обладало правом на спорный объект, может подать за явление о внесении в ЕГРН заявление о возражении. В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество. Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества. Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка. Если лицо, по заявлению которого внесена отметка о возражении, в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в установленный срок или в соответствующем иске было отказано, на него может быть возложена обязанность возместить причиненные наличием такой отметки убытки (ст. 15 ГК РФ).
Исключительно важно и право собственника уведомить Росреестр о том, что только на основании его личного заявления можно вносить в ЕГРН записи об обременении или переходе права (п. 5 ст. 18 Закона), при этом представитель по доверенности не сможет зарегистрировать переход права. Норма особенно актуальна для тех собственников, кто опасается подделки документов и мошеннических действий.
По материалам Управления Росреестра по Ивановской области
Глава 2. Классификация информационной продукции
Статья 6. Осуществление классификации информационной продукции
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
1. Классификация информационной продукции осуществляется ее производителями и (или) распространителями самостоятельно (в том числе с участием эксперта, экспертов и (или) экспертных организаций, отвечающих требованиям статьи 17 настоящего Федерального закона) до начала ее оборота на территории Российской Федерации.
2. При проведении исследований в целях классификации информационной продукции оценке подлежат:
1) ее тематика, жанр, содержание и художественное оформление;
2) особенности восприятия содержащейся в ней информации детьми определенной возрастной категории;
3) вероятность причинения содержащейся в ней информацией вреда здоровью и (или) развитию детей.
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 3 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
3. Классификация информационной продукции осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона по следующим категориям информационной продукции:
1) информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет;
2) информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет;
3) информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет;
4) информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет;
5) информационная продукция, запрещенная для детей (информационная продукция, содержащая информацию, предусмотренную частью 2 статьи 5 настоящего Федерального закона).
Об определениии возрастного ценза основной телевизионной передачи с учетом содержания сообщений "бегущей строки" см.информацию Роскомнадзора от 22 января 2013 г.
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ часть 4 статьи 6 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу c 1 сентября 2013 г.
См. текст части в предыдущей редакции
4. Классификация информационной продукции, предназначенной и (или) используемой для обучения и воспитания детей в организациях, осуществляющих образовательную деятельность по реализации основных общеобразовательных программ, образовательных программ среднего профессионального образования, дополнительных общеобразовательных программ, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством об образовании.
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 5 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
5. Классификация фильмов осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и законодательства Российской Федерации о государственной поддержке кинематографии.
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 6 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
6. Сведения, полученные в результате классификации информационной продукции, указываются ее производителем или распространителем в сопроводительных документах на информационную продукцию и являются основанием для размещения на ней знака информационной продукции и для ее оборота на территории Российской Федерации.
Статья 7. Информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет
К информационной продукции для детей, не достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, содержащая информацию, не причиняющую вреда здоровью и (или) развитию детей (в том числе информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом эпизодические ненатуралистические изображение или описание физического и (или) психического насилия (за исключением сексуального насилия) при условии торжества добра над злом и выражения сострадания к жертве насилия и (или) осуждения насилия).
Статья 8. Информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет
К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 7 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:
1) кратковременные и ненатуралистические изображение или описание заболеваний человека (за исключением тяжелых заболеваний) и (или) их последствий в форме, не унижающей человеческого достоинства;
2) ненатуралистические изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы либо ненасильственной смерти без демонстрации их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;
3) не побуждающие к совершению антиобщественных действий и (или) преступлений эпизодические изображение или описание этих действий и (или) преступлений при условии, что не обосновывается и не оправдывается их допустимость и выражается отрицательное, осуждающее отношение к лицам, их совершающим.
Статья 9. Информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет
К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста двенадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 8 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:
1) эпизодические изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);
2) изображение или описание, не побуждающие к совершению антиобщественных действий (в том числе к потреблению алкогольной и спиртосодержащей продукции, пива и напитков, изготавливаемых на его основе, участию в азартных играх, занятию бродяжничеством или попрошайничеством), эпизодическое упоминание (без демонстрации) наркотических средств, психотропных и (или) одурманивающих веществ, табачных изделий при условии, что не обосновывается и не оправдывается допустимость антиобщественных действий, выражается отрицательное, осуждающее отношение к ним и содержится указание на опасность потребления указанных продукции, средств, веществ, изделий;
3) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие возбуждающего или оскорбительного характера эпизодические ненатуралистические изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.
Статья 10. Информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет
К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 9 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:
1) изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы, заболевания, смерти без натуралистического показа их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;
2) изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);
3) информация о наркотических средствах или о психотропных и (или) об одурманивающих веществах (без их демонстрации), об опасных последствиях их потребления с демонстрацией таких случаев при условии, что выражается отрицательное или осуждающее отношение к потреблению таких средств или веществ и содержится указание на опасность их потребления;
4) отдельные бранные слова и (или) выражения, не относящиеся к нецензурной брани;
5) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие оскорбительного характера изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.
